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                      快乐牛牛时时乐

                      2019-07-23 11:45:00 来源: 中国政府网
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                      快乐牛牛时时乐这是一份惊心动魄的工作,胆小者勿入。 220米高空,陆家嘴双辉大厦的顶层。5位 蜘蛛人 绑好安全装备,又检查了一遍要携带的灯具,开始小心地使用绳索降下。 他们负责安装摩天大楼的 光耀系统 。这套系统将赋予建筑 会呼吸的灯光 ,如夏夜萤火,闪耀江畔。 开始了!现在,只有航拍机能看到他们是如何工作。 在超过200米的高空,光滑无比的摩天大楼外立面,一盏盏照灯被稳稳地固定。 陆家嘴的景观灯改造,以东方明珠塔为中心,强调光的律动与变幻。借助楼宇的内光外透,勾勒繁忙的金融CBD形象,再加上建筑顶端新增的这套光耀系统,共同打造完美的天际轮廓线,让陆家嘴十公里沿线区域内的建筑更加通透、立体。 正在高空作业的 蜘蛛人 们随身携带对讲机,里头传来上海市政交通设计研究院有限公司景观亮化所所长朱冰的指令,包括调节灯具位置,排查失控LED灯的故障并进行修复。 朱冰向看看新闻Knews记者介绍,以前的陆家嘴区域景观照明系统,对灯光的控制仅停留在开关控制上,不能实现可控、灵动的灯光变换效果。这一次灯光改造,团队的首要任务就是将灯具更新为智能可变的LED灯。 改造工程的核心区域集中在南浦大桥到杨浦大桥之间,包括218栋楼宇建筑,超过150米以上的超高层建筑占比80%。 在高空安装智能化灯具,对施工的要求极高:在合理布局控制线路的同时,更需要保证每一盏灯的信号都能够顺利与控制系统对接。摆在面前的困难是,超高层建筑顶层的信号普遍比较弱。为此, 蜘蛛人 还需要在失控的楼层新增4G信号源,保障信号顺利联通,保证每一盏灯都能受控。 超高层建筑的安装工作大多都是在室外进行,有太多不可控的因素会威胁施工人员的安全,这也就要求我们的作业一定要谨慎、细致、合乎规范。 目前改造工程已经基本结束,灯光的色温和律动也调试完成。 隔江相望,外滩万国建筑群典雅庄重,陆家嘴金融区彰显摩登、时尚与活力。两岸灯光风格不同又相得益彰,共同讲述上海故事。

                      本报石家庄9月27日电 提某某等人通过网络传播淫秽物品牟利一案,8月21日已由河北衡水市冀州区人民检察院提起公诉,法院正在审理。警方告诫:网络虽是虚拟的,借助网络违法,最终也难以逃脱。 参与破案的冀州区公安局刑侦大队民警齐所伟介绍,去年10月4日,他们在当地一处高速路口例行检查,发现宋某的电脑里有淫秽视频,宋某自称在网上浏览时,发现一个淫秽网站 某某部落 ,于是注册为用户,通过电子支付交了100元,购买该网站的金币,下载淫秽视频。 随后警方锁定该网站,发现此网站经常更新淫秽视频,在线会员十分活跃。截至去年10月5日,警方在网站发现共有千余部淫秽视频。经查,此网站经营者为河北沧州籍提某某。 提某某供述,除了经营这个网站,他还为沧州的刘某管理着另一个类似网站 终点某某 ,提某某的淫秽视频均来自 终点某某 。顺藤摸瓜, 终点某某 网站的经营者刘某、夏某也被抓获。刘某和夏某有分工,有合作,分成获利。 原来,2016年3月,提某某租赁境外服务器,购买网络资源,组建 某某部落 网站。注册用户通过电子支付,兑换虚拟 金币 ,购买下载淫秽视频。截至去年11月20日,该网站显示注册会员共有19万余个。 终点某某 网站显示注册会员更多,网站获利更大,会员还有分红。 该案涉及多人制作、出售、传播淫秽物品牟利的违法行为,已涉嫌犯罪。39名涉案人员遍布全国10多个省市,职业多样,年龄从22岁到50多岁不等。 这些涉案人员,有的不知道自己的行为属于违法、涉嫌犯罪;有的是利欲熏心,以身试法。根据《刑法》规定:以牟利为目的,制作、复制、出版、贩卖、传播淫秽物品的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;情节特别严重的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。

                      10月9日,游人在酒泉市金塔沙漠森林公园拍摄胡杨林美景。 金秋十月,成片的胡杨林把甘肃酒泉市金塔沙漠森林公园染黄,美不胜收。 新华社发 这是10月9日在酒泉市金塔沙漠森林公园拍摄的胡杨林美景。 这是10月9日在酒泉市金塔沙漠森林公园拍摄的胡杨林美景。 这是10月9日在酒泉市金塔沙漠森林公园拍摄的胡杨林美景。

                      预计四季度房地产市场将进一步调整 10月份是房地产市场传统意义上的销售旺季,但是今年 银十 不再。从9月30日开始,全国20多个城市陆续发布了新一轮调控措施。受限购、限贷等收紧性政策影响,10月份房地产市场降温明显。 截至10月30日,无论是一线城市,还是 四小龙 等城市,其住宅成交量均出现大幅度下滑。业内人士认为,在地方密集调控政策的持续作用下,四季度房地产市场或将进一步调整。 降温 10月份成交下滑明显 在新一轮调控政策里,北京的政策最为严格,其效果在10月份也表现得最为明显。亚豪机构数据显示,当月北京楼市供应量减少64%,成交量下滑41%。 截至10月30日,10月份北京商品住宅共实现成交8508套,成交面积94.36万平方米,环比上月分别减少41%、32%,这一成交量也创造了近5个月的新低。与此同时,当月北京商品住宅成交均价为35449元/平方米,环比下降3%。 亚豪机构副总经理任启鑫认为,新政之后成交的快速下滑,一方面是受到有效需求减少的影响;另一方面则是受到供应 短路 的制约。 任启鑫说,新政之后,市场需求开始出现分化,一小部分之前已经锁定意向房源,或是特定原因急需购房的群体,仍然在继续购房;而另外一大部分需求并不迫切的群体则开始选择观望。其中,一些需要 卖旧买新 的改善型需求,由于在 卖旧 环节难以在预期价位出让,其 买新 的置业计划被迫延期。 不只是北京,伟业我爱我家集团市场研究院数据显示,进入10月份后,今年楼市曾一度火爆的 四小龙 南京、苏州、厦门、合肥的商品住宅销售量全面下滑,市场降温趋势十分明显。 数据显示,9月份南京商品住宅平均每日销售449套,10月迄今的日均销售量仅为207套,环比下降54%;苏州9月份的商品住宅日均销售量为463套,10月迄今的日均销售量为175套,环比下降62.2%;厦门9月份日均销售量为22套,10月份仅为7套,环比下降68.4%。 该机构指出,合肥10月份的商品住宅销售数据尚未得出,但是从9月下半月开始,合肥的商品住宅销售数据就已经开始下滑。9月上半月,合肥商品住宅日均销售267套,下半月仅有60套,环比下降了77.4%。 另外,中原地产研究中心数据显示,截至10月30日,全国54个城市10月份以来合计签约商品住宅270164套,这是最近3个月来第一次跌下3万套。相比9月份的数据跌幅为15%。 中原地产首席分析师张大伟认为,部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后,市场开始出现调控导致的成交下调现象。在他看来,网签数据尚不足以反映真实的市场情况, 据大部分大型中介公司及开发商调查,本次新政影响下,一二线城市10月份成交量环比跌幅超过4成,市场正在快速降温 。 重手 结构性调控政策持续发力 张大伟说,最近,从银监会到地方层面,都开始明显收紧房地产信贷政策。如果未来信贷全面收紧,房地产市场将告别价格快速上涨的时代。 事实上,本轮密集的调控政策不仅仅体现在限购、限贷等方面。各地还纷纷出台针对开发商和中介机构的整顿措施,旨在打击捂盘惜售、哄抬房价、恶意营销等违规行为。例如,北京集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作,督促相关企业严格落实房地产调控政策要求,杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。 此外,上海在10月中旬要求严格执行限贷政策,强化首付来源审查,加强收入真实性审核;深圳对10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查;广州市住建委、国土规划委、发改委、工商局四部门联合发文,要求规范房地产开发企业,明确提出将对发布虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等9种不正当经营行为依法严惩。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者,政策的执行力度正在一步步强化,因此, 四小龙 这些城市10月份商品住宅销售量的下滑完全在情理之中。 亚豪机构市场总监郭毅说,此轮调控是自2011年之后最严厉的、波及范围最广的一次房地产收紧调控。与2011年 一刀切 式的模式不同,此轮调控更着重于分城施策。 郭毅表示,当前全国不同城市当中楼市表现仍分化较大,一二线城市出现过热现象,而部分三四线城市仍然面临较大的去库存压力,其中过热城市当中 热度 也不尽相同,因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。 走向 预计四季度进一步回调 针对四季度的房地产市场形势,张大伟告诉《经济参考报》记者,以北京市场为例,网签数据预计到11月才能全面反映出政策结果。 预计北京房价将快速降温,四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格可能出现调整 。 他进一步解释,北京调控政策主要针对中高端市场,并采取了力度较大的约束政策,这将导致很多豪宅项目的入市难度进一步增加。特别是一些高价地项目,未来取得预售证的难度将大幅上涨,最终有可能促使市场进入降温期。 需求的分化使得新政后成交量迅速下滑,而后期预计抱以观望心态的购房者还将持续增加,春节前后北京新房市场的购买意向也将降至阶段性冰点。 任启鑫说,四季度的元旦和春节长假期间,也是传统上的销售淡季,大量项目将封盘过冬。在此期间,供应量的不足也将使得成交价格继续企稳。预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后,届时随着新一批自住房等政策房产品的入市,以及后续限定房价的项目陆续供应,预计住宅的市场供应将会逐步复苏。与此同时,楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。 就全国范围的市场来说,郭毅认为,此轮收紧调控的主要目的是 去投资化 ,因此各个城市根据自身的实际情况,分别出台了程度不同的限购政策。严格的限购政策,有利于抑制房地产投机行为,为部分城市当中的楼市过热现象降温,使得房地产市场回归理性。 另外,此轮房价的快速上涨很大程度上属于 货币现象 ,而首付比例的提高则着眼于 去杠杆化 。 郭毅指出,从市场表现来看,首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象,因此购房计划不得不延后甚至搁置,需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。 临近年底,各商业银行普遍面临信贷额度不足现象,放贷周期增长,因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将进入低迷周期。 郭毅认为,受成交量影响,成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过长期来看,成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响,信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。

                      近日,《北京市社会抚养费征收管理办法》向社会征求意见。截至目前,全国已有29个省份修订计生条例。其中,广东、安徽、山东等22个省份在新修订计生条例中明确了社会抚养费的征收标准。 社会抚养费如何征收?钱花在哪了?记者就公众关切的几个焦点问题进行了追踪。 抚养费征收各地标准不同 四大标准:按人均居民收入基数征收、按家庭年收入为基数征收、按职业制定处罚标准及按超生子女数为倍数征收 记者梳理发现,29个省份修订的计生条例基本提倡一对夫妻生育两个子女,不符合法律、法规规定多生育子女的,属于超生。对于 超生 公民,各地都要求征收社会抚养费,不过标准各异。 按本地人均居民收入基数征收,有的给出弹性区间。对于违反条例多生育1个子女的,河南、山东等地按计征基数的3倍征收;江苏按照计征标准的4倍征收;陕西、福建等地按计征基数征收2倍至3倍的社会抚养费;辽宁则按照计征基数的5至10倍征收。 以家庭年收入为基数征收,有的还按月预征。山西明确社会抚养费征收标准与超生人群收入挂钩,按照夫妻双方上年总收入的20%,合计征收7年的社会抚养费;湖南要求按照上年度总收入的2至6倍征收。贵州还按月预征夫妻标准工资各30%的社会抚养费。 按职业制定处罚标准,国家工作人员还要受行政处分。河北规定,国家工作人员、企业职工按本人上年度工资总额2.5倍的金额征收,民营企业经营者和个体劳动者按本人上年度纯收入2.5倍的金额征收。辽宁规定,国家工作人员超生的,根据违法情节严重程度,按照人事管理权限分别给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除的行政处分。 多生多罚,超生2个及以上子女或重婚超生的加重处罚,有的递进累加。吉林规定,超生2个以上子女的,以超生1个子女应征收的社会抚养费为基数,按照超生子女数为倍数征收社会抚养费; 河北按生育第3个子女的征收金额各加百分之百征收,生育第5个以上子女的,征收金额以此递进累加。 有网民提出征收标准过高 观点:适度差别有必要,但差别过于悬殊损害公平 多地公布新修订的计生条例后,一些网民提出,社会抚养费征收过高,且标准差异较大。 记者注意到,目前,新修订计生条例中明确征收标准的22个省份,不少地方改变了原来的征收标准倍数。如山东省在今年1月22日通过的计生条例修正案中,已将原来规定基数的3到6倍,改为按规定基数的3倍征收。湖北、河南等8省也将计征基数调整至3倍及以下,其中黑龙江最低,只征收计征标准的1倍。 但是,部分省份的征收标准未作调整,比如,北京和辽宁计征上限仍然定为10倍。 据了解,国务院《社会抚养费征收管理办法》给予各地 自由裁量权 :社会抚养费的具体征收标准由省、自治区、直辖市规定。 山东省人民政府参事邓相超认为,虽然各地情况不同,社会抚养费征收标准有适度差别是必要的,但差别过于悬殊会损害征收的公平性。 针对一些地方计征标准存在倍数区间的情况,湖北省一乡镇计生办郭姓工作人员介绍,超生家庭情况不一样,条件好的可按最高倍数计征,条件差的可按最低倍数计征。 上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈表示,针对个人的财产情况不同,法律上允许存在一定弹性区间,但是基层自由裁量权过大,容易带来执法不规范和权力寻租。这需要各县级人口计生部门依法依规严格执行,并加大征收过程中的监管和法律惩戒力度。

                      李可 据天津市纪委消息:经天津市委批准,政协天津市红桥区委员会党组成员、副主席李可在担任红桥区建委主任、房管局局长期间,涉嫌严重违纪,目前正接受组织调查。

                      中新网9月9日电 据中央气象台网站消息,未来三天,青藏高原、西南地区等地多降雨天气,降水强度以小到中雨为主,局地有大雨或暴雨。受高空槽影响,北方地区将有一次小到中雨的降水过程。 西南地区等地多降雨 未来三天,青藏高原、西南地区等地多降雨天气,降水强度以小到中雨为主,局地有大雨或暴雨。9日,江南、华南等地的降水过程趋于结束,但在海南岛等地的部分地区仍有大雨或暴雨。 北方地区将有一次降水过程 9-12日,受高空槽影响,北方地区将有一次小到中雨的降水过程,其自西向东将先后影响西北地区东部、华北北部、内蒙古中东部、东北地区等地。 未来三天具体预报 9月9日08时至10日08时,新疆北部、内蒙古西南部、华北东北部、西北地区中东部、西南地区大部、青藏高原大部、江汉西部、江南东部、华南中东部和南部、海南岛和台湾岛等地的部分地区有小到中雨;其中,西藏东南部、四川盆地西部、云南西北部、海南岛西部、台湾岛的部分地区有大雨或暴雨(50~80毫米),上述部分地区伴有短时强降水等强对流天气。新疆北部、内蒙古中西部等地的部分地区有4~6级风(见图1)。图1 全国降水量预报图(9月9日08时-10日08时) 9月10日08时至11日08时,新疆北部、内蒙古中东部、华北西北部、西北地区东部、西南地区大部、青藏高原大部、江汉南部、江南北部、华南东部和南部、海南岛、台湾岛等地部分地区有小到中雨,其中,西藏东南部、川西高原南部、重庆西南部、贵州西北部、云南西部和北部、海南岛、台湾岛等地局地有大雨或暴雨(50~60毫米)(见图2)。新疆北部、内蒙古中部、西北地区东部等地的部分地区有4~6级风。图2 全国降水量预报图(9月10日08时-11日08时) 9月11日08时至12日08时,新疆北部、内蒙古中东部、东北地区中西部、华北北部、西北地区中东部、西南地区大部、青藏高原大部、山东东北部、江淮东南部、江南东部、华南西部和南部、海南岛、台湾岛等地部分地区有小到中雨,其中,西藏东南部、四川南部、重庆西南部、贵州西部、台湾岛等地的局地有大雨或暴雨,台湾岛东部局地有大暴雨(100~120毫米)(见图3)。新疆北部、内蒙古中西部等地有4~6级风,台湾海峡、南海东北部风力可达9级、阵风10级。图3 全国降水量预报图(9月11日08时-12日08时)

                      原标题:奖励不设上限 罚款要遭双倍制图/高翔 两会封面 真诚,这是成都市环保局局长王锋君给人的最大感受。这位刚上任4个月的环保局负责人,总会不自觉地掏出手机,点开环境监测总站和市环保局的空气质量APP,实时AQI指数、空气质量级别,了然于心。 最近,我每个小时都要看次数据。 1月6日,参加《政府工作报告》协商建言座谈会的王锋君,接受华西都市报-封面新闻记者采访时表示,环保工作任重道远,需要一步步扎实改善和实现。 新的一年,成都市的环保工作将有哪些新的举措和目标?又将迎来哪些改变? 关键词 公开 今年上半年公布污染源重点监控企业名单 去年12月,成都市环保局公布了全市生产企业中涉气的78家重点企业名单,请市民加入到对其污染排放的监督行列中,及时举报违法排放行为。 2017年,成都市环保工作公开透明的程度将更高。 我们将强化重点污染源实时在线监测,并向社会公布污染源重点监控名单。 王锋君说,上次公布的属于排放量较大的企业,而类似的单位在成都还有不少。因此,对于涉气、涉水企业,设立台账,摸清家底,成为眼下成都市环保局即将展开的工作。 另一方面,成都市环保局还将对有排放量的企业,实现在线监测系统全覆盖。 争取用一到两年的时间实现这项工作。 在王锋君看来,除了公布重点监控企业名单外,对于这些企业的实时排放数据,也将实现及时发布。 目前打算调查清楚一批,就公布一批,今年上半年实现污染源重点监控企业名单公开,最终实现用数据说话。 关键词 激励 大气质量月排名设改善奖惩机制 奖励金额无上限 从今年开始,成都市将对22个区县的大气质量进行月排名,并建立改善奖惩机制。王锋君表示,将主要考核各个区市县的PM2.5指数以及优良天数两项指标。 每年会对各个区市县下任务,完成目标有基本奖励,超过目标有额外奖励。同时,根据同比改善程度有奖励,若是有指标不降反升的,将双倍惩罚。 王锋君说,这更是一个激励机制。 有了月排名后,长期 垫底 的区县会有压力,激励他们采取更有力的措施,作出更多改善。 在奖励金额上,王锋君坚定表示, 激励金不封顶,改善得好的一年可领到千万元,一定会兑现。 关键词 科技 增设空气监测微站 站点联网对最大污染源精准定位 除了摸清家底和激励政策之外,智慧环保的程度也在不断加深。 今年开始,成都市环保局将着力加大环保科技的投入,其中一项措施就是在现有监测点位的基础上,加强空气监测微站的建设。王锋君透露, 成都市将在中心城区布置上百个微型监测站,站点全部联网,哪个站点的相关数据突然升高,就能马上采取行动,截断污染物慢慢积累的过程,逐步实现污染防治精准化。 同时,还将强化第三方监测机构和市民监督,除了政府的监测机构外,还会通过政府采购找第三方机构监控。华西都市报-封面新闻记者杜江茜

                      快乐牛牛时时乐[在很大程度上, 看空派 和 看多派 是各说各话,谈的是两个维度的问题。两种观点,很难说谁更 好 ,或者谁 对 。] 去年以来, 房价 已经成为中国最魔幻的词语。 从白菜市场一般的房产抢购到上海的 离婚买房 ,再到深圳6平方米的 超微户型 节节走高的房价催生了大量 中国式买房之怪现象 。 实际上,房地产从来不是一个经济金融话题 从人类短暂的经济高增长历史来看,房地产差不多是所有国家增长的最重要引擎。而中国情况更特殊,房地产中最重要的要素是土地,而土地问题的复杂程度根本不是经济学模型分析可以解决的 土地国有,使用权和所有权分离,地方政府的土地财政,耕地保护,为扶持制造业而实施的 工业用地 等土地政策 这中间牵涉到的利益均衡、社会稳定保障等命题,都远远超出了经济学的范畴。 不但如此,房产本身还承载了 居者有其屋 的心理诉求,城市的房产更是和教育、医疗资源密切相关。人一辈子的 生老病死 和下一代的成长,都和这 蜗居 形成了息息相关的命运共同体 这些问题,更要从政治、心理甚至文化的角度去找寻答案。 看空派 和 看多派 在两个维度上对话 中国房地产价格究竟是否太高?这是一个如此复杂又如此沉重的问题。尤其对于中国这样巨大的、有城镇户口和农业户口这样巨大鸿沟的经济体来说,不同地区、不同世代、不同职业 任何微小的差别都可能导致截然不同的感受。我们每个人都受限于自己的个体特征,也受限于自己的社交圈子,所看到的、感受到的往往不能代表全貌。任何先验的、武断的简单定论,都难以回答这样一个宏大的问题。 这一段时间,我一直在看各种研报,也看各种观点和分析,最后得出两个结论: 第一,语不惊人死不休的标题湮没了很多有用的观点。举个例子,有两个标题: 中国楼市泡沫将会怎么破灭 和 北上广房价还要大涨 ,看上去是针锋相对的看空派和看多派,可是打开看,两边说的意思很相近 房价要分不同的城市来看,随着城市化进程的加快,一线城市的房价还有空间,而三四线城市的房价要担心泡沫化。然而经过各种加工渲染,难免给大众一种关于房价的争执接近白热化的感受。 第二,在很大程度上, 看空派 和 看多派 是各说各话,谈的是两个维度的问题。 很多认为目前房价泡沫很大、房价太高的观点,是从国家长远发展、企业健康成长和社会长治久安的角度来分析的,或者说,是一个基于 长期 的分析。比如说,多伦多大学的杨立岩教授,在自己的理论框架中,就描绘了城市房价上涨太快会带来的系列后果 假定目前政府为了保住增长率或财政收益,让房价飞涨,短期内可能会因为房地产及其相关行业的刺激而创造GDP,但在长期则会产生很坏的影响:首先,企业尤其是吸纳就业多、富有创新精神的中小企业受损,利润下滑,甚至被挤出,最后导致整体社会收入下降;第二,因为高额按揭,年轻人不再敢冒险,必须去寻找稳定的收入,从而抑制整个下一代的进取心;第三,在与泡沫共舞的氛围中,人们越来越短视,长久下去会丧失企业家精神。 这些观点,我在理念上是认同的。年轻人的未来是一个国家的未来,而没有希望的年轻人是没有未来的。今年以来制造业的萧条与房地产的火热,断崖式下跌的民间投资,几乎完全以房贷为主的新增银行贷款,还有天天为都市里一平方米疲于奔命的年轻人 都会让我们感到一种压力和危机。 与此相对,另外一些认为目前房价并没有太大崩盘风险甚至还有上升空间的观点,则是在给定约束条件下,从个人的投资决策的角度加以分析的。或者说,更类似于一种基于 中短期 的事实分析。 在所有这些以投资为目的的事实分析中,万科谭华杰的《从大周期到小周期的前夜 理解中国房地产价格的框架》,是我认为最全面的一个量化研究。这个研究分三个部分: 第一部分阐述了经济体和房地产业发展的 大周期 和 小周期 。所谓大周期,是每个经济体的整体趋势;而小周期,可以理解为经济波动。而从目前各大经济体的发展轨迹来看,经济增长和城市化进程紧密相关,75%左右的城市化率可以视作 大周期 的拐点。在不同的周期内,房地产价格的决定因素是完全不一样的。 目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论 其中一个很大的原因,是试图用 小周期 时代的逻辑去理解 大周期 阶段的问题。中国目前还在大周期内,一些小周期内的指标不能用来解释大周期的房地产价格。 第二部分则是具体研究在大周期内究竟有哪些因素影响房地产价格。 谭华杰通过对27个国家的长期房价数据的详细分析,找到了两个比较稳健的指标。一个叫 居民部门利息保障倍数 历史上当这个数值大于1.5时,几乎没有发生过房价大跌的情况。另一个叫 新房名义市值对居民购买力占用比例 / 当这个数据超过60%,房价面临很大的下跌风险;超过80%,大跌风险骤增。这两个指标其实衡量的都是居民购买力、还贷能力以及社会信用扩张规模,也就是说,在大周期内,整体社会的购买力和信用扩张规模是决定房价的关键因素。 用中国数据代入这个模型,第一个指标在2015年为10.4,远远高于1.5的临界值,而第二个指标也远远低于60%的警戒线,所以从数值上可以基本确认,短期内中国不存在整体性房价大跌的风险。当然这个结论也需小心使用:其一,这个预测是基于土地供给平稳、土地价格上升平稳和房贷增长平稳的假设基础上的,最近出现的土地价格过高、房贷增长跳空高开的趋势令人担忧,如果这种趋势继续下去,也许中国房地产的大周期会提前以日本式崩塌结束。其二,中国各个地区区别很大, 不存在整体性房价大跌的风险 并不意味着所有城市的房价都没有风险。 第三部分具体阐述了对于一线城市房价的预判。大经济体的核心都市的房价,与其城市人均收入水平、人口密度的相关性很弱,而与经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力密切相关。纽约房价是由美国的财富,而不是纽约人的财富决定的。同理,北京、上海的房价,尤其是豪宅的价格,将是由全中国的富人而不是其本地的富人决定。 所以说,关于中国房地产价格的讨论很多时候实际上是在两个维度中展开。一个维度是价值观的探讨 基于 好坏 来评判过高的房价会怎样伤害一个国家,一个世代的创造力和创新能力,以及探讨房价背后是否有扭曲的机制;另一个维度则不谈 对、错 ,只基于现有的一切约束条件做事实判断 给定现有的发展阶段、居民储蓄、收入增长、信贷规模、利率环境等客观指标,预判未来中短期内房价的走势。 两种观点,很难说谁更 好 ,或者谁 对 。 计算合理房价时需考虑低利率因素 我对目前中国房地产市场价格走势的判断和谭华杰的这篇文章思路基本一致,但考虑到目前全球宏观环境的变化,如果把房产作为投资品的话,我们在计算其价格时可能还需把利率的因素考虑进去。 1945年以后,人类经历了现代历史上最长的一个和平时期,战争对基础设施的损毁极低 这意味着70年以后,全球的资本累积已经到了一个惊人的程度。再加上技术进步的因素,新增投资需求很低;从2000年以来,全球又经历了长期的量化宽松,钱如同洪水一样泛滥 因此从全世界范围来看,实际投资回报率已经非常低。 北京大学的徐远教授做过一个简单的测算:战后70年,全世界平均储蓄率大概在20%~25%,折旧率算成5%~6%,再考虑局部战争和自然灾害的影响,储蓄率减去折旧率平均大概在10%~15%,而同期全球的平均增长率在4%~5%,换句话说,储蓄率超过GDP增长率在5%~10%。按照5%的下限保守估算,全球资本存量14年就会翻一番,70年来翻了5番,也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在二次世界大战之前已基本完成,信息技术革命的硬件改造投资小很多,新增的投资需求很小。这样总体上看,今天全球的资本存量已达天文数字,因此边际投资增速已变得很低,边际投资报酬率也很低。美联储的历次报告里有很多重复措辞,但有一个词永远不变,陈述不加息的原因是: businessinvestmenthasbeensoft 。这是全球低利率的一个重要宏观背景。 放眼未来,如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话,我们几乎看不到投资需求将会大幅上升的可能性。这意味着,接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。超低利率意味着资产的贴现率很低,换言之,资产的高估值和高波动将会成为这个时代的普遍现象,中国房地产当然也不例外。从这个角度看,中国房价的估值区间会更大,波动率会更高。 不管房价高低,你都需面对 正要结束此文的时候,我的博士生陈戴希在微信上找我,她正在纽约大学做访问学者,借住在她闺蜜家里 她的闺蜜也是25岁左右年龄,在美国读完硕士后找到一份四大审计事务所的工作,很快就在纽约郊区买了一个20多万美元的小别墅,离时代广场15公里,每天开车到地铁站赶地铁,40~50分钟能赶到时代广场的办公室。小姑娘哀叹,作为一个北大光华的金融博士,男朋友是清华机密仪器的博士,妥妥是未来的高薪阶层,但想要毕业两三年之后在北京买个离CBD40分钟路程的体面房子,估计是难于上青天了。我的另一个博士生陈靖也忍不住加入了聊天的行列,她问北京为什么不像香港、纽约、东京一样,盖更高的楼,从北京城里面提高容积率? 两个女孩都是成都人,成都核心商区住房价格约1.2万/平方米,三环是7000~8000元/平方米左右,成都还有她们的家人、朋友,以及吃不完的美食。可是两个女孩嘟嘟囔囔一边抱怨,一边在雾霾笼罩下的偌大北京拼力奋斗。 大概,生活就是这样吧。在这个充满不确定性的年代,在这片魔幻又折叠的土地上,你,别无选择。

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